如果你在经营商业运行过程中，发生了一些状况，比如生意运行不好，无法维持下去；遇上突如其来的疫情让营业额急剧下降入不敷出；个人原因发生变故无法再继续从事现有的商业活动等等。而这时你的租约若还有很多年才能结束，但是你又不得不需要提早跟房东结束现有的租约合同，那你该怎么做？

首先你不能无视租约的存在而选择单方面直接解除租约，这是不行的，这样做会招来很严重的法律后果。因为你在没有解决租约的情况下，仍有履行租约的法律责任。租约是具有法律约束力的合同，如果你违约，房东可以要求租客立即支付租约规定租约期满前所应该支付的所有租金。房东可以起诉要求租客赔偿损失包括未付的租金和律师费。因此，如果你想要或被迫要退出租约的话，千万不要在未解决租约法律义务的情况下放弃租赁合同。

你可以请律师帮你审阅一下你和房东签署的租约条款，从中找出可能会允许你提前结束租约的有利条款，再跟房东协商，双方达成协议后再结束租约。以下这些条款可能会让你有和房东有提前解除租约的可能性。

提前终止条款Early termination clause
如果你的租约里有这样的提前终止合同条款，你就可以根据租约此条的规定，支付你应该支付的额外费用，比如两个月或几个月的房租，来合法地提前结束租约。

不可抗力Force Majeure clause
不可抗力条款是指如果有发生超出双方控制范围的事件，使房东或租户无法履行其合同义务，则该条款可以允许租户或房东终止协议。地震等自然灾害、战争或恐怖主义事件等都会被列在这个条款中，属于不可抗力的一些情况。法院一般不会超越租约中列出的特定事件来判定不可抗力。所以，如果需要用新冠病毒大流行这样的事件作为不可抗力事件的话，租约中同中需要有包含专门针对突发公共卫生事件或流行病作为特定事件的规定。

共同租户条款Co-tenancy clause
商场或购物中心零售空间的租赁通常可能包含此条款。这个条款是指在一些重要租客离开购物中心时，房东可以允许租客降低他们的租金或终止租约。因为购物中心的人流量和商场其他租赁空间的占有率水平，会直接影响到租客的业务。如果房东如法满足维持一定的重要租户的占有率，其他租客可以根据这个条款要求允许终止租约协议。

排他性使用条款Exclusive use clause
如果你和房东在租约中有这个条款的明确规定，即房东承诺保证你是这个商业购物中心唯一的一家经营你所从事的特有产品或服务的租户，那你就具有了排他权。如果之后房东向你的竞争对手出租空间，那你就有可能根据这一条款与房东解约，或者追究房东的违约责任。

救助条款Bailout clause
这个条款是指如果承租人的销售额在一定期限内没有达到预设的一个水平，承租人可以有权提前结束租约。如果承租人和房东在租约里有这样的条款规定的话，那承租人可以在不承担法律后果的情况下解除租约。

转租条款Sublet clause
如果你作为承租方和房东约定有转租的权利，并在租约里有专门的转让条款，那你就有权寻找新的租户，来继续承租下去。具体转租操作则需要按照租约的规定来执行。当承租方在遭遇一些困难的情况下，能被允许可以转租，在一定程度上能让承租方摆脱支付未到期租金的沉重财务负担。

目的受挫原则Frustration of purpose doctrine
不是每个租约都会明文规定这个目的受挫原则的，但该原则一般是可适用的。当不可预见的情况或事件阻止了租户实现协议履行时，就可以援引这个原则。比如当政府行为严重影响到承租方实现其从事商业活动的目的时，通常会采用这一原则与房客协商退租。但租户应该明白，只有当租赁的目的永久无法实现，而不仅仅是暂时受到限制时，这一原则才会被适用成功。

以上这些租约的条款和原则能让承租人有提前解除租约的可能性。需要提醒的是，你作为承租人，即便没有上面所述的条款可以依赖或对你有利，你依旧可以和房东协商结束租约的方案，因为承租人的离开也让房东有必须解决问题的需求，来减少其损失，并且房东也有法律义务来减轻你的违约风险。如果房东认为可以用更高的价格将租赁空间重新出租给新租户，房东可能也会同意在你一次性支付赔偿后，让你完全退出租约。房东也有可能做出合理的努力来重新出租空间，并由你来支付在成功重新出租之前的租金。具体方案都是可以跟房东谈判协商的。你可以自己跟房东协商，也可以通过熟悉商业租赁的律师和房东谈判，争取一个公正合理的解决方案和结果。

以上仅是律师对法律知识的一般介绍，并非对个案的法律意见。若有具体法律问题，请联系余晓晖国际律师事务所: Tel:(301)838-8986, E-mail: syu@yulegal.com, Address: 110 N Washington St., Suite 328E, Rockville, MD 20850.